Португалия: что делать с недвижимостью?

Понедельник, 01 Апрель 2013 Португалия Португалия Португалия

Португалия: что делать с недвижимостью?

Таков на сегодняшний день основной вопрос на рынке португальской недвижимости.

В 50-60 годах прошлого столетия мелкие инвесторы приобретали недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду.

Но уже в 70-е начался первый строительный бум, а в 80-90-годы продажа недвижимости достигла своего пика. Это произошло благодаря появлению на поле нового игрока - банков, предоставляющих жилищные кредиты. Следствием этого стало то, что большинство португальцев стали собственниками жилья.

Но вместе с миллениумом пришла новая реальность, и если в первые десять лет нового столетия еще наблюдалась эйфория, то в конце этого десятилетия дух перемен уже витал в воздухе.

После коллапса в 2008 году одного из ведущих в мире финансовых конгломератов - Lehman Brothers, мировой кризис начал набирать обороты и трансформировался из финансового в экономический. В Португалии, как и в Европе, наступила рецессия, и сектор недвижимости оказался одним из наиболее уязвимых.

Последние два года были просто разрушительными. Но сейчас, в 2013-м, как мы должны действовать? Что меняется и как нам лучше поступить с недвижимостью? Управляющий Диогу Пинту Гонсалвеш пытается ответить на эти и другие вопросы в недавно изданной книге «Стратегия и маркетинг недвижимости».

ЛОГИКА «BEST USE»

Согласно этой логике прямого ответа на вопрос «продать, сдать или подарить» - нет. Сегодня важно оценивать недвижимость прежде всего как актив, который должен соответствовать сегодняшним рыночным требованиям - неважно, для продажи или для сдачи в аренду.

Прежде всего, недвижимостью необходимо заниматься. То есть выяснить, выполняет ли недвижимость ту функцию, для которой она предназначена или, следуя логике «наилучшего применения», для того чтобы недвижимость «работала», необходимы какие-либо инвестиции, трансформации или адаптации к существующему на данный момент виду спроса. Далее, когда недвижимость будет успешно «работать», дождаться более благоприятного момента на рынке и продать ее.

ЛОГИКА «BACK TO THE BASICS»

В случае с участками, отмечает специалист, часты случаи, когда они находятся в стадии уже утвержденного проекта, который необходимо «воплотить в жизнь». Принимая во внимание экономическую ситуацию, на сегодняшний день, часто выгоднее отдать участок для сельскохозяйственного пользования - что и будет «возвращением к истокам» или «Back to the basics». А когда экономическая ситуация как владельца, так и страны в целом улучшится, можно подумать и о строительстве.

РЫНОЧНЫЙ БУМ ПРОВОЦИРУЕТ ИСКАЖЕНИЯ

Одним из комментариев, сделанных к книге, был комментарий тогдашнего Президента CBRE Португалии: «Некоторые объекты недвижимости не нужны даже даром, их можно только снести». Автор книги полностью согласен: «Когда на рынке был бум - продавалось все, никто не беспокоился о том, что нужно рынку. Изучать рынок просто не было необходимости, ведь все что появлялось – продавалось. Вывод: необходимо производить то, что продается, а не продавать то, что производится».

Когда наступает кризис, модель поведения кардинально меняется, и непригодность той или иной вещи или объекта становится явной. Существуют настолько непригодные вещи, что рынок не «впитает» их никогда. И в таких случаях, если вложения в трансформацию экономически невыгодны - лучшим решением будет снос. Такая недвижимость, приобретенная во время «искажения», провоцируемого бумом, в «устаканенных» условиях рынка - задаром никому не будет нужна.

КАКОВА ЛУЧШАЯ СТРАТЕГИЯ ДЛЯ АРЕНДЫ?

Ответ специалиста остается прежним. Рассмотреть недвижимость как актив, попытаться проанализировать рыночные тенденции и очень хорошо обдумать для какого вида деятельности вы можете «подогнать» характеристики имеющейся у вас недвижимости, сдаваемой в аренду.

В случае с арендой жилого объекта необходимо решить на какие экономические возможности сегодняшнего потенциального клиента можно рассчитывать.

В случае с коммерческими площадями, оценить возможность «отдачи» той или иной деятельности для осуществления которой вы будете сдавать помещение в аренду.

Аренда, и коммерческая в частности - это всегда некая разновидность партнерства между владельцем и арендатором, поэтому необходимо помнить, что всегда должна иметь место логика «временных корректировок» сумм аренды.

ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ ВОЗМОЖНОСТЬ ЕСТЬ ВСЕГДА

Так как рынок - цикличен, утверждает автор книги, то именно в период кризиса - появляются возможности. И несмотря на все переживаемые трудности, рынок транзакций не находится в полной стагнации. Возможность для заключения сделки существует всегда. Однако, опять-таки, необходимо принять во внимание корректировки цен, необходимые рынку для восстановления равновесия.

По мнению специалиста, на рынке вновь появятся инвесторы в недвижимость, как это было в 60-е. И те же инвестиционные фонды недвижимости, которые раньше предпочитали иметь в своей базе торговые площади, сегодня уже интересуются приобретением и жилых площадей, которые появятся на рынке аренды, отсегментированном должным образом.

Помимо корректировок рынка, адаптации к новым экономическим реалиям арендодателей, съемщиков и владельцев также необходимы корректировки законодательства. Ведь если рынок изменился и пытается стать более гибким, то и законодательная база должна меняться, позволяя адаптироваться к новым условиям.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Пожалуйста, войдите, чтобы комментировать.

Фотогалерея

  • Выставка 240 лет дипломатических отношений Россия-Португалия
  • 1. Торговый центр Polygone Riviera, Франция
  • Названия на банках с напитками написаны шрифтом Брайля
  • «Бессмертный полк» в Лиссабоне
  • Веллингтон, Новая Зеландия
  • Фотографии года по версии World Press Photo
  • Лучшие отели Португалии
  • Победители фотопремии Nature Photographer of the Year
  • Креативные сладости - произведения искусства
  • Фрегат «Штандарт» приглашает на борт
  • Португалия: Парусная регата в акватории Кашкайша
  • Метрополитен-музей, Нью-Йорк (США)